El fútbol, imán de nuevas oportunidades en el Este

Reformas estructurales, carestía de vivienda y modernización de infraestructuras sobrevuelan la organuización de la Europcopa 2012 en Polonia Y Ucrania
JORGE B. MONTAÑÉS

Grúas junto a una iglesia ortodoxa, en Kiev, Ucrania. (Foto: AFP)
Aquellos países que todavía no están consolidados en el club de los más ricos del planeta y presentan grandes perspectivas de crecimiento suelen buscar una actuación que marque la frontera con un próspero futuro. Los gobiernos pujan por organizar acontecimientos deportivos, culturales o sociales que tengan un extraordinario eco internacional porque son conscientes de que, pese a su elevado coste, este incentivo obliga a modernizar infraestructuras, desarrollar turismo y 'lavar la cara' a un estado que va a centrar las miradas de todo el mundo.
Polonia y Ucrania se enfrentan conjuntamente a su primer gran reto global: la organización de la Eurocopa de fútbol de 2012. El sector inmobiliario español ya ha puesto sus ojos en estos dos países, que demandan urgentemente inversiones para culminar su presentación internacional, y que, además, ofrecen grandes oportunidades en residencial, hotelero y terciario. Pero el capital no es el deporte y sus estrategias necesitan medir los tiempos de forma diferente. Estos dos estados, pese a su cercanía geográfica, tienen particularidades económicas, inmobiliarias, legales y fiscales muy diferentes. El reto para el promotor es doble, por la necesidad de elaborar una estrategia diferencial, y por la magnitud de dos mercados de grandes dimensiones.
El interés por reforzar las relaciones hispanopolacas se ratificó el martes con la firma de un convenio entre Asprima y la Confederación de Empresas de Polonia para incentivar la actividad inmobiliaria y abordar con mayor seguridad jurídica la internacionalización. Además, la celebración de una jornada sirvió de radiografía del país centroeuropeo y sus desafíos.
La situación del mercado polaco es muy diferente a la del ucraniano ya que es un destino conocido por el promotor español, con 19 promotoras de la patronal madrileña ya establecidas. Los analistas apuntan que ha comenzado la fase de consolidación, una vez colocadas las bases de entrada. Actualmente resulta necesario apuntalar la situación de confianza que han generado las empresas en bancos y administraciones y favorecer la llegada de nuevos inversores que disfruten de mayores facilidades locales que las que encontraron los pioneros. "El objeto del acuerdo es crear un marco adecuado que ofrezca seguridad jurídica a las empresas que deseen iniciar actividad en el mercado polaco", apuntó José Manuel Galindo, presidente de Asprima.
Uno de los aspectos que más preocupa a los promotores españoles es el marco legal y administrativo. "El Gobierno tiene ambiciosos planes legislativos para fomentar la promoción de viviendas", anunció en la sede de Asprima Rafal Baniak, viceministro de Economía polaco, que trazó las claves de la situación económica del país. Según sus declaraciones, 2008 ofrece expectativas marcadas por un "optimismo moderado". Otro de los objetivos gubernamentales es ceder terrenos militares para aumentar los solares dedicados al residencial y al terciario. Además, está previsto promulgar diferentes medidas que faciliten las inversiones a través de reformas fiscales y la reducción de la burocracia.
Legislación
"El Derecho polaco no es muy diferente al español, tenemos prácticamente las mismas fuentes. Sólo hay un 20% que es diferente y en esta parte es donde aparecen los problemas", explicó Jaime Fúster, socio de Garrigues Polska. Las principales dificultades que encuentra el inversor se centran en la titularidad del suelo y en la falta de planes de ordenación territorial.
En Polonia resulta complicado encontrar a los propietarios de los terrenos, porque el inversor extranjero se enfrenta con dificultades en un aspecto tan importante como la titularidad del suelo. El propietario ('wlasnoc') es la figura que ostenta el derecho más amplio de propiedad, según la legislación polaca. Los propietarios públicos de bienes inmuebles no son privilegiados respecto al resto de los tenedores. Luego tenemos el 'rara avis' legal, que es el concepto del usufructo perpetuo ('uzytkowanie wieczyste') que tiene su origen en el marco comunista. Esta figura sólo puede ser creada en un terreno que haya sido propiedad del Tesoro o de autoridades locales.
Su creación por contrato suele requerir la elección del poseedor a través de oferta pública. Esta situación jurídica crea una situación incómoda al propietario, ya que sus poderes quedan restringidos, si se compara con el usufructo perfecto. En Polonia, en este contexto no se podría gravar la tierra o venderla a otra entidad diferente al usufructuario, que, además, será el propietario de los edificios y otras construcciones originales en este suelo. Desde la creación de este derecho el tenedor está obligado a pagar una cantidad inicial, por un porcentaje de entre el 15% y el 25% del valor del suelo.
Planes y licencias
Uno de los principales objetivos es lograr que se flexibilicen las actuaciones. "Consideramos imprescindible reducir la complejidad de las tramitaciones administrativas", apunta Andrzej Malinowski, presidente de la Confederación de Empresas de Polonia. Otra particularidad del mercado que puede desconcertar al promotor que no cuenta con asesoramiento local es el modo de ordenación y el destino del suelo. Prueba de ello es que tan sólo el 14% de los terrenos polacos disponen de un plan local de ordenación territorial. Si el promotor está interesado en un suelo que no está sujeto a dicho plan, tendrá que conocer la ordenación y las condiciones de edificabilidad mediante una cédula urbanística. Posteriormente, la empresa necesitará la obtención de la decisión sobre las condiciones medioambientales de la autorización del proyecto y la decisión sobre la licencia de edificación. "El mayor error es llegar a Polonia con dinero, pero sin un equipo local fuerte para afrontar las diferencias. Hay que considerarse polacos", señala Fúster.
Bancos
La confianza bancaria es imprescindible para emprender cualquier negocio y la rigidez del sector financiero polaco poco a poco va desapareciendo. Las exigencias hipotecarias, a veces desorbitadas, que se imponen al comprador y la poca cultura de endeudamiento del ciudadano polaco son aspectos que esperan limar para crear una auténtica industria inmobiliaria, ya que la fuerza de la demanda -se estima que un millón y medio de familias necesita una vivienda- hace que la oportunidad de negocio sea muy buena. "Los bancos tienen que confiar en ti. Ver que te adaptas a la mentalidad local y que no pretendes especular", comentó Jorge Blanco, socio de Kronos, empresa con varios desarrollos en Polonia.
Si Polonia ya es un viejo conocido, su socio en 2012 es en muchos aspectos una incógnita. A partir de 2004, año de la Revolución Naranja, Ucrania ha protagonizado importantes reformas económicas y su mercado inmobiliario empieza a recibir inversiones extranjeras que se antojan imprescindibles, más aún con la magnitud de la organización de la Eurocopa, para su modernización. Pese a la inestabilidad política, las relaciones empresariales gozan de buena salud. Introducirse en esta ex república soviética exige un gran conocimiento de la idiosincrasia del país, tanto en el sector financiero como en el político, y es necesario contar con un asesoramiento local de garantías.
La próxima entrada del país en la Organización Mundial del Comercio y las buenas relaciones con la Unión Europea están fomentando algunas reformas fiscales y una mayor trasparencia administrativa. El perfil del comprador ucraniano suele ser de alto poder adquisitivo, capaz de pagar la mayor parte del precio de una vivienda en efectivo, por lo que el sistema hipotecario en el país está poco desarrollado.
Oportunidades
El mercado de las oficinas es el más maduro y se caracteriza por un desequilibrio entre la oferta y la demanda. "Esta situación hace que las nuevas superficies de oficinas que se entregan sean inmediatamente absorbidas, lo que provoca un crecimiento de las rentas", explica Laura Muñoz, consultora de Colliers. Existen grandes oportunidades en 'retail' e industrial, dada la escasez y la poca calidad, y la demanda es creciente. En cuanto al residencial, "cabe destacar los bajos precios del suelo unidos a las importantes plusvalías que se esperan en los próximos años", concluye Muñoz.